Schön aber teuer: So wohnt Salzburg

Salzburg zählt in Sachen Wohnen zu den teuersten Städten Österreichs. Doch warum ist das so? Und was tut die Stadt, um mehr günstigen Wohnraum für ihre Bürger*innen zu schaffen? Wir waren auf Spurensuche.

Ihr seid gerade frisch nach Salzburg gezogen? Dann ist das Thema ja richtig aktuell für euch. Wahrscheinlich habt  ihr beim ersten Durchstöbern der einschlägigen Internetbörsen heftig schlucken müssen. Quadratmeterpreise bis zu 30 Euro pro Monat für ein WG-Zimmer ohne Meerblick, ohne Pool und ohne Wellnessbereich sind schließlich auch alles andere als qwant. Einer Studie zufolge liegen 2020 die durchschnittlichen Preise für ein WG-Zimmer (Warmmiete) in den teuersten Städten Deutschlands zwischen 437 (Köln) und 697 Euro (München). Wir werden wahrscheinlich heftiges Nicken eurerseits ernten, wenn wir jetzt einfach mal behaupten, dass Salzburg da auf jeden Fall mithalten kann.

Natürlich sind nicht nur WG-Zimmer in Salzburg sauteuer. Allgemein ist der hiesige Immobilienmarkt kein gutes Pflaster für Schnäppchenjäger.

Einer Studie des Fachbereichs Geografie der Uni Salzburg zufolge musste man 2016 für eine 80 m² Wohnung 15 durchschnittliche Jahresgehälter hinblättern.

Die Mietpreise inkl. Betriebskosten seien zudem in den letzten 10 Jahren um 22 Prozent gestiegen. Am stärksten bei den kleinen Wohnungen bis 50 m². Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im gleichen Zeitraum sogar um 105 Prozent. Kein Wunder also, dass gut ein Drittel der für die Studie befragten 700 Studierenden nicht im Stadtgebiet wohnen. Am günstigsten wohnt es sich dabei im angrenzenden Bayern. Im Hinblick auf das spontane Feierabendbier mit den Kolleg*innen bringt das allerdings eine erhebliche Schweinehund-Hürde mit sich.

Wir halten fest: In Salzburg ist die Erfüllung des Grundbedürfnisses, ein Dach über dem Kopf zu haben, nicht geschenkt. Aber warum ist das so? Es gibt Städte, in denen wohnt man verdammt teuer, weil man dort in angenehmen Ambiente so gut Geld verdienen kann, dass alle dorthin ziehen wollen und die Verantwortlichen mit dem Bauen nicht hinterher kommen (München, London und Co.). Dann gibt es Städte, in denen wohnt man verdammt teuer, weil durch die Topografie nur ein begrenzter Platz zum Bauen zur Verfügung steht (Innsbruck). In derartig aufgehitzten Immobilienmärkten kriechen dann freilich fiese Spekulant*innen aus ihren Löchern. Geldanlagen in ausgewiesenes Bauland oder leerstehende Bruchbuden sind in Anbetracht der eingangs erwähnten Wertsteigerung ziemlich praktisch, wenn man einen Haufen Geld übrig hat. Das Bauland bleibt unbebaut, die Bruchbude verfällt weiter, und ohne großen Aufwand steigt der Wert der Objekte stärker, als die Inflation an ihm nagen könnte.

Dazu kommt, dass wegen der historisch niedrigen Zinsen das klassische Sparbuch als Wertanlage praktisch sinnlos geworden ist. Wer also Geld übrig hat, investiert sein Geld in Immobilien. Und wer kein Geld übrig hat, der wird geradezu ermuntert, einen Kredit aufzunehmen und damit eine Wohnung auf Pump zu kaufen. Eh klar, aber eben auch nicht grad gut für die Preise. Dass dazu noch tausende Wohnungen – teils aus Kalkül, teils aus Bequemlichkeit der Vermieter*innen– ungenutzt leer stehen, heizt die Verknappung am Markt weiter an.

Aber ganz so einfach ist es eben nicht. Um die Auswüchse des hiesigen Immobillienmarktes ganz zu verstehen, ist auch ein Blick auf die frühen 80er Jahre hilfreich. Zu dieser Zeit erreichte in Österreich und Mitteleuropa der ungezügelte Bauwahn gerade seinen Höhepunkt. Der Traum vom eigenen Haus mit Garten war für viele leistbar geworden und so schossen die überall gleichen Einfamilien-, Reihen- und Doppelhaussiedlungen – noch heute der Inbegriff eines suburbanen Stadtbildes – wie die Schwammerl aus dem Boden. Österreichische Stadtränder wurden vielfach zu charakterlosen Zweckgebieten und außer ein paar idealistischen Hippies interessierte sich eigentlich so gut wie niemand dafür. Und jetzt haltet die Luft an:

Mitten in dieser Atmosphäre ereignete sich ausgerechnet in Salzburg etwas weltweit so gut wie einzigartiges. Am 28. Juni 1985 beschloss der Gemeinderat, die städtischen Grünflächen und Kulturlandschaften gegen die Verdichtungstendenzen zu schützen.

Nein nicht, wie ihr das aus anderen Städten kennt – eine Allee hier, eine Wiese da aber im Grunde wird gefühlt genau so weiter gebaut wie davor – sondern so richtig. Seit diesem Tag sind satte 57 Prozent des Stadtgebietes Grünland und bleiben auch Grünland. Im Vorfeld des Beschlusses ging es insbesondere um den Schutz der Freisaal-Wiesen und der Flächen entlang der Hellbrunner Allee. Aber auch eine angedachte Stadtautobahn sollte verhindert werden.

Wenn ihr euch also in Zukunft über die 450 Euro, die euer WG-Zimmer kostet ärgert oder die Nerven im Stau blank liegen: Die Grünlanddeklaration ist ein dankbarer Schuldiger. Gut 3.700 ha Wiesen, Wald und Gewässer stehen bis auf Weiteres nicht zur Bebauung zur Verfügung. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn ein Ersatz im gleichen Ausmaß geschaffen wird. Dadurch bedingt sich eine weitere Salzburger Kuriosität:

Verlässt man die Innenstadt, gelangt man bald in eine Art ländliches Idyll, wie z.B. entlang der Moosstraße, der Hellbrunner Allee oder bei Langwied.

Jenseits der Stadtgrenzen jedoch erstreckt sich von Eugendorf über Elixhausen, Bergheim, Siezenheim, Wals, Grödig, Niederalm, Anif bis nach Elsbethen ein Saum, der die gesamte Verdichtung abbekommen hat, die dem Stadtgebiet erspart geblieben ist. Hier finden sich dann auch zuhauf die eingangs erwähnten suburbanen Siedlungen, die direkt aus dem gleichnamigen Arcade Fire-Album gesprungen scheinen. Böse Zungen behaupten, dass die Deklaration vor allem dem Tourismus und der Lebensqualität der Oberschicht dient. Aber zugegeben: Schöner, als 80er Jahre Reihenhaussiedlungen sind die Salzburger Grünzüge auf jeden Fall!

Wenn ihr nun traurig am Frühstückstisch der winzigen Küche eurer schmerzhaft teuren WG sitzt und die Erkenntnis an euch nagt, dass Salzburg zwar zum heulen schöne Grünflächen hat, euch das aber nichts bringt, weil ihr bei erster Gelegenheit irgendwohin ziehen werdet, wo es sich günstiger wohnt, haben wir zum Abschluss noch ein paar beruhigende Zeilen für euch.

Die Politik versucht dem Problem freilich auch schon seit Jahren beizukommen und so wurde Ende Juni 2017 ein neues Raumordnungsgesetz verabschiedet.

Damit sollte unter anderem der Baulandspekulation ein Dämpfer verpasst werden. Seit 2018 muss gewidmetes Bauland innerhalb von 10 Jahren bebaut werden, anderenfalls wird es automatisch wieder zu Grünland.

Zudem sind in zahlreichen Gemeinden des Bundeslandes Salzburg, darunter auch das Stadtgebiet, Zweitwohnsitze nur noch in ausgewiesenen Gebieten erlaubt. Über diese Gesetzesnovelle hinaus ist der Magistrat bestrebt, grünes Licht für Nachverdichtungsprojekte zu geben. Dabei sollen insbesondere Objekte im unteren Preissegment entstehen. Ihr hegt die leise Vermutung, dass diese Maßnahmen den Immobilienmarkt nicht gerade auf den Kopf stellen werden? Dann könnt ihr immer noch vor dem Kapitalismus kapitulieren und euch zumindest darüber freuen, dass Salzburg von allen Landeshauptstädten ein überdurchschnittliches Einkommen für euch bereit hält.

Titelbild: Photo by Evan Qu on Unsplash